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丁祖昱:2018年樓市思考與10大預測
 

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  1月3日,“相信未來”丁祖昱評樓市發布會在上海新靜安體育中心舉行,2千人在現場見證了易居企業集團CEO丁祖昱對中國房地產市場的回顧和展望。

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  對於2017年樓市的回顧與總結,中房網小編感慨丁祖昱在去年初對2017年樓市的精準判斷:去庫存與調控並存、杭州天津武漢等潛力巨大的“新一線”市場、重慶鄭州成都蘇州等迅速崛起的“準一線”市場、一線客戶外溢的周邊三四線與特色小鎮、發現房企大藍籌等等,

  這些判斷如今都被一一驗證。

  無論是依此來參考決策企業戰略、布局與營銷策略,還是個人的投資,包括資本市場的投資,去年相信了丁祖昱的人,肯定是收獲滿滿。

  為了來年不再“拍大腿”,對於2017的回顧與總結Asia Game放過,首先來看看丁祖昱對目前房地產市場提出的一些思考,這些問題因為篇幅他在發布會上雖然隻是簡單點到為止,但確實值得Asia Game細思。

  【值得深思的幾個思考】

  1,誰會是危險的三四線

  雖然沒有具體點名,但丁祖昱指出了一個現象,有些三四線城市項目的渠道傭金比例很高,最高給到了10個點,這說明三四線房子很難賣。還有一些很明顯的現象,不少不知名的三四線都需要搶房,其中盲目投資的人不少。

  2,房企的天花板到底在哪裏

  過去的三年是房企迅速做大的三年,10、20、30強整個的增長速度是非常快的,靠前麵的房企增長的速度更快一些。相信未來房企還會繼續做大做強,房企規模的天花板目前還真不好判斷。

  3,未來的黑馬房企在哪裏

  拿地的銷售比就是拿地的金額和銷售金額做了一個對比,2017前十強拿地的金額相當於銷售流量的60%,10到20是70%,21到30是0.6,31到40是0.5,從41到50也到80%,所以看到了41強到50強的進取心是非常大的。要分析2018房企的黑馬,從拿地銷售比以及可售貨值來看,應該不會出其左右。

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  4,泛濫的小鎮

  對目前的大風口特色小鎮,丁祖昱表示,一哄而上,小鎮亂象。據統計,住建部目前公布了403個“國家級特色小鎮”名單,國家體育總局公布了96個,省級小鎮達到了979個,略知名的房企提出建的小鎮有500個,這還不包括那些不知名和自封的各種小鎮。在丁祖昱看來,現在產業為“幌”、3地產為“實”的很多,小鎮已經成為房企新增土儲的重要方式,亂象之下必然是大洗牌。

  5,租賃要怎麽盈利

  2016年,我國租賃住宅人口基礎為1.89億,到了2020年將增加至2.20億人,2030年則將達到2.65億人。未來租賃市場蛋糕巨大毋庸置疑,包括供地會有3成以上是租賃用地。但需要注意的是,現在租賃房源97.5%都在個人手裏,無論是房企自建自持,國家隊進場自持,還是運營商的零散或整體運營模式,最大的難題還是盈利。特別是在高價拿房、高裝修成本的重壓下,資金成本進一步壓縮微博的利潤。

  看過這些隱藏在數據和分析後麵的思考,重頭戲來了,這就是丁祖昱對2018年房地產市場的重點判斷預測。

  【2018十大預測】

  一,2018年房產稅落地,最有可能是在四季度。房地產稅落下來之後,總某種程度上來看將迎來中國房地產的新一輪的發展,請注意這個詞是發展,別解釋成房價的上升。另外,

  房地產稅屬於地稅,不可能每個城市都實施,而是因城施策。

  二,限價不會放鬆。2018年建議能拿預售證就拿預售證,建議不要對價格的放鬆有所幻想。比如上海有些樓盤2016年可以賣的價格,到2017年底都賣不到了,能夠開預售的證價格比2016年還要低5%,

  三,市場成交總規模會微降。統計局數據還沒出,但一個大略的數字是,2017年中國房地產成交了13萬億元、16億平方米。我判斷16億平方米基本上是中國房地產市場的天花板,2018年的市場成交量會微微下滑。

  四,看好6個城市(區域):杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶。

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  五,最具潛力的20個三線城市:無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙台、台州、南通、惠州、鎮江、中山、金華、湖州、蕪州、徐州、唐山。

  六,租賃市場發展方向會以存量為主;以個人為主;以市場化運營的企業為主,要讓更多的市場化的運營企業進入到這個領域,會給未來租賃市場發展提供很大的幫助。

  七,特色小鎮將麵臨大調整大洗牌。現在各種名目的特色小鎮太多,泥沙俱下,相信是特色小鎮洗牌的一年。

  八,四強房企業績總和將達到3萬億,前十強會占到整個市場的35%,前30強會接近或者達到50%的市場份額,2018年房企之間的競爭會更加激烈。

  九,新進入到千億的房企至少有12家,也許還會更多,比如陽光城、中南、雅居樂、富力、正榮、中梁、榮盛,遠洋,融信、金科、祥生、藍光,都可能在2018年達到千億的目標。

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  十,2018值得關注的房企大藍籌:萬科、碧桂園、恒大,保利、綠地、融創、中海、招商


來源:中房網


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