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海南省人民政府關於進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見
 

海南省人民政府關於進一步加強
土地宏觀調控提升土地利用效益的意見

 

各市、縣、自治縣人民政府,省政府直屬各單位:

  為全麵貫徹黨的十九大精神和《中共海南省委關於進一步加強生態文明建設譜寫美麗中國海南篇章的決定》,以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,進一步加強土地宏觀調控,落實最嚴格的耕地保護製度和節約集約用地製度,最大限度提升土地利用效益,加快推動經濟轉型升級,建設美好新海南,根據國家有關規定,結合我省實際,提出如下意見。

  一、全麵貫徹新發展理念,加強土地資源管控

  (一)堅持新發展理念統領全局。堅守發展底線,堅持質量第一、效益優先,按照“總量鎖定、增量遞減、存量優化、效益提高”的基本要求,實施最嚴格的耕地保護製度,建立健全生態環境和基本農田保護補償製度,設定土地資源消耗上限、耕地保護紅線、生態環境底線;堅持用途管製,加強國土空間用途管製,優化生產、生活、生態空間,嚴格控製城鎮和產業園區邊界,嚴禁生產、生活空間擠占生態空間;強化土地利用全生命周期管理,大力推進節約集約用地,以土地利用方式轉變促進經濟轉型升級,實現土地資源利用效益的最大化。

  (二)實行建設用地總量和強度雙控製度。到2020年,全省建設用地總規模控製在550萬畝以內;堅決守住耕地保有量1072萬畝、永久基本農田909萬畝和林地保有量3165萬畝;全麵落實“十三五”時期單位國內生產總值占用建設用地麵積下降20%的目標任務。

  二、優化國土開發空間格局,強化國土空間規劃管控

  (三)優化土地利用結構布局。重點保障全省十二個重點產業、六類重點產業園區、“五網”基礎設施和“美麗海南百鎮千村”等用地;嚴格控製商品住宅用地供應,合理配置公共管理與公共服務用地,實現各類用地合理布局;禁止對產能過剩、高耗能、高汙染項目供地。除“五網”建設及水利、垃圾、汙水、生態治理等基礎設施和軍事、殯葬等特殊用地外,在省和市縣總體規劃劃定的開發邊界外,原則上不予辦理建設項目用地手續;在省和市縣總體規劃劃定的產業園區開發邊界外,原則上不予辦理工業項目用地手續;確需辦理的,應當先報經省規劃及相關產業主管部門同意。

  (四)加強國土空間用途管製。建立規劃調整硬性約束機製。其他用途用地不得擅自調整規劃改變為商品住宅用地,對嚴禁規劃為商品住宅用地、但已規劃為商品住宅用地的,應當及時調整城鄉控製性詳細規劃用途。建立城鎮空間、農業空間、生態空間等國土空間利用和用途轉換管製製度,從嚴控製生態空間、農業空間轉為城鎮空間。探索建立耕地占補、林地占補指標交易等製度,通過市場化手段引導資源要素在全省範圍內優化配置,鼓勵城鎮空間向生態空間、農業空間轉變。

  三、強化計劃調控,合理安排用地時序

  (五)實行年度新增建設用地計劃管理。將土地批後供地率、存量國有建設用地處置率、人地掛鉤等指標作為安排年度新增建設用地計劃的重要依據。對現有建設用地總量已臨近規劃建設用地總量的市縣、位於生態保護核心區的市縣以及建設用地存量規模較大、利用粗放、產出效益低、補充耕地能力不足的市縣,適當調減新增建設用地計劃;對近5年平均供地率低於60%的市縣,除國家重點項目、省重點項目和民生保障項目外,暫停安排新增建設用地指標。嚴格執行新增建設用地審批,已辦理農用地轉用審批手續的土地,應按照批準文件明確的用途供應,不得擅自改變用途,因規劃調整等原因確需按照新用途供應的,應報原批準機關批準。

  (六)加強年度商品住宅用地計劃管理。由省國土資源主管部門根據各市縣年度商品住宅建設規模、存量商品住宅用地數量、商品住宅土地供應價格、商品住宅銷售均價等情況確定商品住宅用地年度計劃。劃撥住宅用地補辦出讓手續或轉讓用於商品住宅建設的,一並納入商品住宅用地計劃指標管理。對位於生態保護核心區的市縣,停止安排新增外銷型商品住宅用地供應計劃。全麵停止辦理產權式酒店用地審批手續(含農用地轉用、土地供應和改變用途審批)。農墾曆史遺留土地問題處置按照省政府有關規定辦理。其他產業項目因產業結構調整等原因,需要予以限製的,省國土資源主管部門可以根據實際情況實行項目用地年度計劃管理。

  (七)分類商品住宅用地供給管控。堅持住宅項目用地多軌製、分類別保障。繼續加大保障性住房用地供應,進一步推進棚戶區改造和城市、農村住房更新改造,保障本省居民基本性住房需求;鼓勵租賃住宅用地供應,加快建立租購並舉的住房用地保障製度;合理有序配置麵向島外居民的商品住宅用地,通過市場調節投資性住房需求。對存量商品住宅用地規模較大以及土地利用效益較低的市縣,相應減少直至暫停新增商品住宅用地供應。嚴禁就商品住宅項目簽訂招商引資協議,在簽訂的相關招商協議中,不得約定為產業項目配套安排商品住宅用地。禁止將商品住宅用地與其他產業項目用地捆綁或搭配供應。

  四、完善用地標準,嚴格市場準入

  (八)建立用地效益標準。將土地投資強度、產值、稅收等相關指標,作為建設用地供應準入標準,由省國土資源主管部門會同省發展改革、商務、工信、稅務、財政等部門製定建設用地出讓控製標準。各產業園區管理機構可以結合實際,製訂更加嚴格的用地準入標準。嚴格執行建設用地出讓控製標準,對未達到標準的項目,不得供應土地。依法供應土地竣工投產後,對稅收達不到標準的,可以按年補收約定稅收與實際上繳稅收的差額;對投資強度、畝均產值達不到約定標準50%或者畝均稅收達不到約定標準30%或者超期未竣工的,可以按約定退還原土地出讓金及利息後收回土地使用權,地上建築物或附著物及相關設施可按約定進行處理。

  (九)全麵實施建設項目用地節地評價製度。在農用地轉用或用地供應前,開發區管理機構或市縣國土資源主管部門應當委托土地評估或土地規劃設計等有關中介機構對項目用地進行節地評價。對國家和地方已經出台土地使用控製標準的用地,要對土地使用控製標準的適用等情況進行評價;對確實要突破土地使用控製標準或國家和地方未出台土地使用控製標準的用地,要對用地規模合理性及節約集約用地原則等情況進行評價。對不符合節約用地原則的項目用地,不予以辦理相關用地審批手續。水庫和水電工程項目淹沒區用地、礦山企業開采區用地、通信和輸電線路塔基用地、河道治理工程用地和引排灌工程用地,可不列入建設項目節地評價範圍。

  五、完善土地有償使用製度,推進土地精細化、規範化管理

  (十)完善土地供應方式。嚴格執行《禁止用地項目目錄》和《限製用地項目目錄》。擴大有償用地範圍,對教育、科研、體育、醫療衛生、社會福利、文化設施等公共服務與公共管理用地,隻有一個意向用地者的,可采取協議出讓方式供地。對新產業、新業態用地及工業用地可以采取先租後讓等方式供應。通過“先租後讓”方式取得土地使用權的,土地使用權人可憑不動產登記機構頒發的不動產權屬證書辦理規劃報建、施工許可等手續。積極探索在百鎮千村、共享農莊以及其他旅遊項目設施建設中,主體項目周邊用地保持原貌的情況下,采取分散化塊、點狀分布的方式“點狀供地”,進一步提升土地利用的精細化、精準化、集約化程度。

  (十一)實施差別化地價管理。各市縣基準地價原則上應每2-3年更新一次,細化各產業用地的基準地價。鼓勵發展租賃型商品住宅,對用於租賃的商品住宅基準地價可以按照商品住宅基準地價的70%確定。對研發設計、現代物流等產業可按規定參照工業用地出讓價格出讓。在符合規劃、不改變用途的前提下,現有工業用地增加建築麵積或利用地下空間的,不再增收土地價款。地下空間建設用地使用權的基準地價可以按照同一區域同一用途的基準地價的70%確定。

  (十二)實行“彈性年期”土地供應製度。對房地產業以外的其他產業項目,應根據產業生命周期,在國有建設用地使用權法定最高有償使用年限內,合理確定土地的有償使用年期,可結合實際適當縮短項目用地年期,降低產業用地保有成本。依法應以招拍掛方式供應的項目用地,可實行“彈性年期”+“對賭協議”供應方式,首次供應年限一般不超過5年,5年期滿後,對不符合相關協議約定的,按協議約定收回土地使用權;符合相關協議約定的,可以延長土地使用年限並補繳土地出讓金,但最長不得超過同用途法定最高年限。

  (十三)細化土地用途管理。省規劃主管部門會同省國土、住建、林業、環保等主管部門研究製定全省城鄉規劃與土地利用現狀分類對應指南,做好城鄉規劃與土地利用的地類銜接。市縣供應土地時,擬供應土地用途應當按照土地利用現狀分類的二級類確定。對現行城鄉規劃用地性質與土地二級類用途不一致的,市縣國土資源主管部門應當會同城鄉規劃主管部門,綜合考慮擬建設項目的性質、城鄉規劃等情況,對照土地利用現狀分類的二級類確定擬出讓土地的用途,並報經市縣政府批準後執行。

  六、規範土地市場管理,優化土地資源市場配置

  (十四)嚴格淨地出讓製度。出讓的建設用地必須是土地權利清晰、安置補償落實到位、地上附著物清表、無法律經濟糾紛、土地開發利用規劃條件明確、符合土壤環境質量要求、具備動工開發所必需條件的淨地。其中,具備動工開發所必需條件是指地塊周邊可以滿足施工建設所需的水、電供應,相關設備、機械可以進場施工的土地條件。市縣政府在供應土地前,應當組織發展改革、財政、國土、規劃、住建、環保、林業、工信等相關部門對上述條件進行核定,對依法辦理土地征收(收回)和農轉用審批手續的用地,必須納入政府儲備土地,經儲備整理,確認屬於淨地後方可辦理出庫及供地手續。擬供應土地進入省土地統一交易市場交易的,應當附具市縣政府對上述淨地條件出具的書麵文件,否則不得進行交易。對違反規定供應未達淨地條件的用地,造成土地閑置的,按規定追究相關責任單位和責任人的責任。

  (十五)加強土地儲備調控。建立儲備土地閾值機製,合理設定土地動態儲備規模,可將省級規劃審批的重點核心區、省級主導新建的重點開發區域用地、省級主導重大建設項目用地、以及其他有償收回(收購)的閑置土地和低效利用土地納入省級土地儲備,強化省級土地儲備在產業用地保障和市場化開發方麵的示範引導作用,增強省級土地資源調控能力。各市縣政府根據地方經濟發展水平、土地市場情況及上級下達的年度新增建設用地計劃,合理確定新增土地儲備規模,保障各類項目用地需求。

  (十六)完善土地招拍掛製度。土地供應前,市縣規劃部門應根據控製性詳細規劃提出明確的用地規劃條件,市縣有關產業主管部門或開發區管理機構應當根據項目建設意向和建設用地出讓控製標準提出投資強度、稅收和產出要求等關聯條件,市縣國土、房產、工信、商務等相關部門或開發區管理機構可以根據項目建設需要,在公平、公正、不排除多個市場主體競爭的前提下,就競買人注冊資本金、業績、商品住宅租售比例、提供就業等內容,合理設定報名條件,並在土地招拍掛出讓公告等文件中予以明確,將好地交給好企業、好項目開發。

  (十七)加強協議履約管理。土地供應成交後,市縣有關產業主管部門(工業項目投入和產出由工信主管部門負責、其他項目投入和產出由招商主管部門負責、稅收由稅務主管部門負責)或開發區管理機構就土地出讓前提出的關聯條件以及其他開發利用要求、違約責任等對賭內容,分別與競得人另行簽訂履約監管協議,作為國土資源主管部門簽訂土地供應合同的前提條件。提出關聯條件的部門應對履約監管協議的執行情況定期開展檢查,對土地使用權人違反履約監管協議的,應按職責追究違約責任。

  (十八)嚴格執行土地統一交易製度。進一步規範建設用地使用權交易和管理,嚴格執行建設用地使用權統一交易和統一監管製度,國土資源主管部門以及法院、國有資產主管部門、稅務主管部門等依法以招標、拍賣、掛牌等公開方式供應和處置建設用地使用權的,應當進入全省統一的省級土地交易市場進行交易。未進入省級土地交易市場進行公開交易,不得辦理不動產登記。

  七、強化供後監管,促進土地利用提質增效

  (十九)加大存量用地處置力度。各市縣政府應當加大閑置土地、低效用地等存量用地的清理處置力度,依法采取無償收回土地、有償收回土地、改變土地用途、土地置換、臨時使用土地等方式處置閑置土地。因生態保護紅線劃定或者規劃調整導致土地不能開發利用的,可通過土地期權、承諾兌現等方式予以有償收回。建立閑置土地動態監管機製,及時發現並嚴格處置新增閑置土地。對2018年1月1日後新增閑置土地麵積超過近5年年均供地量的市縣,暫停該市縣除民生、基礎設施等項目外的土地征收和農用地轉用、土地供應審批手續。

  (二十)嚴控土地用途變更。土地使用權人應嚴格按照土地有償使用合同確定的用途開發利用土地。禁止其他用途的土地改變用途用於商品住宅開發。商品住宅用地可以按照規劃及法定程序改為其他用途的土地。土地用途同屬於《土地利用現狀分類》一級類,但在土地二級類之間變更的,應當按照改變土地用途的有關規定,依法辦理改變用途手續。屬於《土地利用現狀分類》二級類的具體項目用地,需要調整為相同的二級類中基準地價用途修正係數高的用地,由市縣國土資源主管部門委托地價評估機構進行地價評估,征繳差額地價。

  (二十一)加強容積率變更管理。土地使用權人應當嚴格按照土地有償使用合同約定的容積率開發利用土地。禁止商品住宅項目用地提高容積率。保障性住房容積率調整按相關規定執行。工業以及商品住宅用地以外的其他經營性用地在符合城市規劃的條件下,因提高容積率需評估補繳地價款的,可按照新容積率規劃條件下評估期日的樓麵地價乘以新增建築麵積確定應補繳的地價款。

  八、落實共同責任,建立健全長效機製

  (二十二)落實共同責任製度。市縣政府是本行政區域土地宏觀調控及節約集約利用的責任主體,發展改革、財政、國土、規劃、住建、環保、林業、工信及各園區管理機構等部門按照職責分工,建立供地聯席審查製度,在項目準入、規劃審查、土地供應及供後監管等方麵各司其職,加強監管,形成工作合力。

  (二十三)實行土地使用稅差別化管理製度。建立城鎮土地使用稅與節約集約用地掛鉤的稅收調節機製,積極開展以地控稅、以稅節地試點。在省政府規定的稅額幅度範圍內,鼓勵支持市縣級政府在現有基礎上適當提高土地使用稅標準,促進和引導按產業類型、區域位置等實施差別化稅收管理,閑置土地、低效用地按最高標準征稅,有條件的市縣可以試行按土地用途分類製定土地使用稅征收標準。

  (二十四)完善獎懲考核機製。將各市縣的土地批後供地率、新增閑置土地與近5年年均供地量比例、單位國內生產總值占用建設用地麵積下降等作為考核市縣政府及領導班子的重要內容,作為安排下達各市縣規劃建設用地指標、年度新增建設用地計劃指標、年度商品住宅供應計劃指標等用地指標的重要依據。省國土資源主管部門要會同監察等有關部門加強對本意見落實情況的監督檢查,對發現存在弄虛作假、懈怠改革、執行不力、嚴重玩忽職守行為的,要責令其限期糾正、整改,重大問題及時報告省政府。整改期間暫停該市縣建設用地審批工作。

  九、本意見自印發之日起施行。

 

 

海南省人民政府

2018年1月10日

(來源:海南省人民政府網)


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